Este jueves 25 de mayo se publicaba en el Boletín Oficial del Estado (BOE) la primera ley que tiene como objetivo regular el derecho a la vivienda. Su entrada en vigor se producirá mañana, viernes 26 de mayo. Desde Housfy, plataforma integral de servicios del hogar líder en España, analizamos cómo evolucionará el mercado inmobiliario una vez entre en vigor la legislación.
Los nuevos cambios que introduce la Ley de Vivienda
Después de tres años de cambios y negociaciones, la nueva normativa que regula la vivienda en España ya es oficial, bajo el nombre de Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Así, tal y como afirma el preámbulo del texto publicado por el BOE, la ley se convierte en la “primera ley estatal reguladora del derecho a la vivienda desde la aprobación de la Constitución”.
La nueva normativa incluye una serie de medidas que, si bien han sido objeto de múltiples cambios y modificaciones, han salido adelante y se han aprobado de forma definitiva tanto por el Congreso de los Diputados como por el Senado. Todo ello antes de las próximas elecciones autonómicas y municipales del 28 de mayo.
Entre los cambios más importantes, debemos destacar las limitaciones para la subida del alquiler, que este año continuará con el tope del 2% en la actualización de las rentas. En 2024, aumentará al 3% y, llegados a 2025, se vinculará con el nuevo Índice de referencia que cree el Instituto Nacional de Estadística (INE). Otro de los cambios a destacar será la modificación de las definiciones de gran y pequeño tenedor, que tendrá en cuenta las zonas tensionadas.
A diferencia de las medidas anteriores, que ofrecían una mayor protección al arrendatario, una vez entre en vigor la Ley 12/2023, el arrendador podrá aplicarse en el Impuesto de la Renta una serie de incentivos fiscales. La reducción del rendimiento neto del alquiler podrá ser a partir del 50% y se incrementará hasta un 90% si se cumplen distintas condiciones.
Para aumentar la oferta de alquiler, la ley penalizará a aquellos propietarios con viviendas vacías con recargos de entre el 50 y el 150 % del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). También se realiza una nueva distribución de los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de arrendamiento, que correrán a cargo del propietario.
Una ley que podría lograr el efecto contrario que pretende conseguir
Uno de los objetivos principales de la nueva ley es solucionar el problema existente con los precios del alquiler y provocar un aumento de la oferta de viviendas a precio asequible. Sin embargo, el responsable de Operaciones de Housfy Alquileres, Oriol Payà, prevé que suceda lo contrario: “elementos tan importantes como el límite a la subida del alquiler o la nueva definición de zonas tensionadas posiblemente harán que muchos propietarios retiren su inmueble del mercado”.
En este contexto, lo más probable es que los arrendadores “optarán por vender su vivienda o recurrirán al alquiler temporal”, asegura Payà. Por tanto, estaríamos ante un descenso de la oferta, tanto a corto como a largo plazo, que contrastaría con el incesante aumento de la demanda.
Ante otro de los objetivos que se plantea la normativa, el control del precio de los alquileres, se cierra una puerta y se abre una ventana. Así lo explica el responsable de Housfy Alquileres: “el precio estará controlado, pero el descenso de la oferta hará que cada vez menos personas puedan acceder a un alquiler y los propietarios pasarán a escoger perfiles muy solventes”. Se trata de una situación que tendrá consecuencias directas para las familias más vulnerables, colectivo al cual la nueva ley pretende amparar.
¿Cómo se ha adaptado Housfy a la nueva normativa?
Para paliar los efectos de las nuevas medidas, Housfy se ha propuesto ayudar a los arrendadores mediante distintas opciones pioneras. La más novedosa, el desarrollo de un algoritmo basado en machine learning que permite “realizar un análisis en profundidad de la solvencia de un inquilino”, asegura Payà.
Y no solo eso. Desde Housfy, también se ofrece más protección al propietario mediante el servicio de renta garantizada y acuerdos con múltiples compañías aseguradoras que “garantizan el pago en los casos de impago, además de cubrir cualquier situación imprevista”. Además, con el objetivo de adaptarse a las nuevas necesidades de los propietarios, Housfy ha adaptado su oferta de servicios para que puedan escoger de manera flexible los servicios de comercialización, garantía de la renta y/o gestión integral del alquiler.
